Какие последствия имеет банкротство застройщика в судебной практике?

Оглавление:

В последние годы участились случаи возникновения банкротства генерального застройщика или подрядчика, но сразу отчаиваться не стоит. Необходимо основательно рассмотреть все подробности дела и начинать действовать незамедлительно. Сама процедура признания застройщика банкротом очень сложная, этапы регулируются действующим законодательством - ГК России, федеральным законом «О несостоятельности», законом «Об участии в долевом строительстве …».

Банкротство

Начало защиты законных прав

Первым делом следует получить определение о начале процедуры банкротства, его выносит арбитражный суд.

При наличии такового заключения все последующие заявления в суды общей юрисдикции не имеют продолжения и результата никакого не принесут.

Все разбирательства по поводу банкротства подведомственны арбитражному суду. Здесь решаются дела о возможных спорах дольщиков, порядок взыскания долгов. В процессе разбирательства все спорное имущество, принадлежащее юридическому лицу-банкроту, войдет в конкурсный объем и будет реализовано для дальнейшего закрытия задолженности перед кредиторами. Но следует учитывать, что продажа будет происходить по заниженной цене, поэтому получить возмещение в полном объеме вложенных средств вряд ли удастся.

Закон о банкротстве

Необходимо обратиться с заявлением о внесении изложенных требований в реестр кредиторов. Именно такой путь выбирают многие собрания дольщиков, они организовывают строительные кооперативы и совместно достраивают жилой объект.

Другой путь применим для такого сценария: у жилого объекта имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, процесс признания банкротства еще не начат, квартира, как отдельное имущество, передано уже собственнику по акту приема-передачи. В таком случае следует обращаться в районный суд.

Кто может признать банкротом компанию застройщика

Обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании данной компании-застройщика банкротом может любой участник долевого строительства. Для этого должно быть вынесенное судебное решение о взыскании в его пользу вложенных средств. Решение может быть вынесено после завершения 3-хмесячного срока после возникновения задолженности, общая сумма для вынесения такого решения должна составлять не менее 100 тыс. рублей.

При наличии таких моментов каждый дольщик вправе обратиться в суд, и судебная система поможет вернуть свои сбережения. Поскольку учредители и владельцы компании не заинтересованы в возбуждении судебной процедуры и признании компании-застройщика несостоятельной, они приложат гораздо больше усилий погасить и устранить возникший конфликт за счет другого имеющегося имущества.

Юридические аспекты действующего законодательства

Судебное разбирательство Вышеперечисленные законы не разделяют права дольщиков, инвесторов и других кредиторов, поэтому имеются некоторые недочеты в плане перехода права собственности к новым владельцам.

Стоить выделить вопросы в судебной практике, которые имеют рад особенностей.

Возможность достройки жилого дома, введение его в эксплуатацию не урегулированы действующими законодательными нормами. На фоне социального фактора происходит неоднократное нарушение всей процедуры и судебная практика изобретает различные механизмы удовлетворения всех требований дольщиков, такие меры порой граничат с нарушением закона.

Происходит передача недостроенного дома в руки нового застройщика, строительство продолжается за счет поступления новых средств, происходит ущемление интересов других кредиторов, заключаются договоры о возможности достройки в ущерб кредиторам, имеющим более скромные требования.

Судебная практика не имеет четкой структуры передачи жилого помещения и распределения между участниками строительства. Но закон имеет четкие указания, что все участники подобных взаимоотношений защищаются в равной степени: частные лица, заявляющие требования на передачу им в собственность жилплощади, и граждане, заявляющие только денежные требования. Они в равной степени имеют одинаковые права участвовать в собрании всего строительного кооператива, влиять на его деятельность путем общего голосования, получать квартиры и исполнять ряд других прав.

Рыночная стоимость жильяНо и между собой они немного отличаются в объеме своих требований: кредиторы, имеющие денежные требования, в процессе реализации своих прав перевешивают вкладчиков, поскольку рыночная стоимость жилья с течением времени повышается, одновременно повышается и сумма денежных вложений. Но право голоса остается равным у этих двух категорий вкладчиков.

Передача в собственность целого жилого комплекса группе дольщиков в значительной степени превышает сумму их вложений. Этот момент законодатели тоже затронули в нормотворческой деятельности и установили максимальный размер передаваемого на достройку имущества.

При значительном превышении размера конкурсного имущества требуется дополнительное согласие кредиторов следующей очереди на такие действия. В судебной практике в последнее время встречается своеобразный подгон заявленных требований с размером передаваемого имущества, что, конечно, не очень законно (даже со стороны судебной практики).

Залоговое имуществоЕсли признание застройщика банкротом и оформление залога на недвижимое имущество (недостроенный жилой комплекс или земельный участок) уже произошло, то все участники долевого строительства не смогут даже надеяться на получение компенсации в полном объеме.

Поскольку залогодержатель вправе получить более 60% от реализованного жилого комплекса. Такое же право сохраняется за ним и при передаче незавершенного строительства на достройку и проведение завершающих отделочных работ.

При подписанном передаточном акте и наличии разрешения ввода в эксплуатацию для застройщика появляется возможность незаконного требования у дольщиков доплаты за переданное имущество.
На основании закона о банкротстве судебная практика арбитражного суда может признать право собственности за дольщиком без осуществления таковой.

В данное время часто встречаются прецеденты о незаконных требованиях за оформление передаточного акта задним числом баснословно неоправданных доплат.

Новые законодательные акты

ДокументыС введением новых законодательных инициатив - закона о несостоятельности, обязательном страховании ответственности застройщиков - сохраняются актуальные проблемы и на данный момент.

Судебная практика не имеет четкой схемы, не разработаны карательные механизмы и отсутствует запланированная работа всех действующих органов, поэтому заставить работать все недобросовестные компании в рамках нового законодательства невозможно, они все равно будут искать пути обхода.

Большой промежуток времени прошел с момента выдачи разрешения на строительство. Основная часть выдавалась еще в начале 2000 гг.

Присутствует большой процент злостных неплательщиков, и деятельность их застрахована, процедура банкротства начата в законном порядке, но оплаты кредиторам так и не были произведены.

В данной ситуации очень сложно гарантировать возмещение их вложений путем передачи им в собственность недвижимости, поскольку на завершающей стадии признания застройщика банкротом все имущество включается в единый имущественный комплекс, ему присваивается статус конкурсного имущества и предстоит процедура реализации с торгов. Все существенные моменты прописаны в законе о несостоятельности.

Строящийся домПоложительные тенденции стали наблюдаться в процессе защиты законных интересов дольщиков и признания за ними прав собственности на незавершенные объекты с принятием Определения ВС РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

В данном заключении Суд определил необходимость выполнения всех обязательств, поскольку объекты неоконченного строительства согласно ст. 130 ГК относятся к недвижимому имуществу. А содержание ст. 128 ГК говорит о том, что это - сфера уже гражданского права. И отказ в одностороннем порядке от выполнения взятых обязательств недопустим. Поэтому дальнейшее регулирование отношений застройщика и дольщиков относится к сфере гражданского права. Поэтому гражданин, полностью выполнивший все требования застройщика и условия договора, вправе требовать и надеяться на соответствующее исполнение с другой стороной ее обязательств.

Граждане имеют право обращения в судебные инстанции с требованием признания за ним определенной доли в общей долевой собственности недостроенного объекта недвижимости.

Моменты, на которые необходимо обратить внимание перед обращением в суд:

  1. Исковое заявление о признании права частной собственности на определенный размер доли в имущественном комплексе необходимо направлять в местный районный суд, а не арбитражный. Место подачи определяется местонахождением недостроенного объекта.
  2. Подача иска оправдана до начала процедуры банкротства. Иначе у суда есть право оставить иск без рассмотрения или отказать в удовлетворении изложенных требований.
  3. В иске следует максимально точно изложить свои требования, т.е. уточнить, какая именно квартира лежит в основе иска. Определение доли в виде дробного выражения затруднит идентификацию спорного имущества при его достройке.
  4. Повышает шансы на успешное рассмотрение дела большая степень готовности жилого дома на момент рассмотрения дела. Дополнительным перевесом в сторону истца могут быть документы, определяющие обособленность объекта: технический паспорт, кадастровый номер и паспорт, экспертное заключение, включающее полное описание квартиры.

Факты, подтверждающие отказ застройщика исполнить свои обязательства, - просрочка строительства, затягивание сроков сдачи объекта, письменные ответы застройщиков на обращения дольщиков. На данном этапе следует поспешить, чтобы банкротство застройщика не было признано.

На фоне подобных споров повышается востребованность специалистов и юристов, которые в значительной степени облегчают процесс перехода права собственности от недобросовестного застройщика индивидуальным вкладчикам - дольщикам.

Table of contents:

In recent years, frequent cases of bankruptcy of the developer or general contractor, but just do not despair. It is necessary to thoroughly examine all the details of the case and begin to act immediately. The procedure of recognition of the bankrupt builder is very complicated, the steps are regulated by the current legislation - the Civil Code of Russia, the Federal Law "On Insolvency", the law "On Participation in joint construction ...".

Bankruptcy

Start protecting the legitimate rights

The first step is to obtain a ruling on the initiation of bankruptcy proceedings, it shall make the arbitration court.

In the presence of such conclusion, all subsequent statements to the courts of general jurisdiction have not continued and no results will not bring.

All proceedings on the bankruptcy of the jurisdiction of the arbitral tribunal. It solved the case of possible disputes shareholders, the procedure of debt collection. In the course of the proceedings all the disputed property belonging to a legal entity bankrupt, enters the competitive scope and will be implemented to further closing of debt owed to creditors. But it should be noted that the sale will occur at a lower price, so get a refund of the full investment unlikely.

bankruptcy law

You must apply for the introduction of requirements set out in the register of creditors. This is the path chosen, many real estate investors meeting, they organize building societies and co-residential facility being finished.

Another way to apply for this scenario: in a residential facility has a permit for commissioning, acceptance bankruptcy process has not yet begun, the apartment is a separate property, the owner has passed on the act of reception and transmission. In such a case should be referred to the district court.

Who can recognize the company bankrupt builder

Apply to the arbitration court for recognition of the company bankrupt developer may any participant of shared construction. For this to be a court decision to recover in his favor investment. The decision can be made after the completion of a 3-month period after the onset of the debt, the total amount for the issuance of such a decision must be not less than 100 thousand. Rubles.

If you have these moments of every interest holders have the right to go to court, and the court system will help to return their savings. As the founders and owners of the company are not interested in instituting legal proceedings and the recognition of the developer company insolvent, they will make a lot more effort to pay off and eliminate the conflict that occurred at the expense of another existing property.

Legal aspects of the current legislation

TrialThe above-mentioned laws do not share the rights holders, investors and other creditors, so there are some shortcomings in terms of the transfer of ownership to the new owners.

Worth to highlight issues in judicial practice, which have pleased features.

The possibility of completion of an apartment house, its introduction into service are not regulated by the current regulations. Against the background of the social factor occurs repeated violation of the procedure and jurisprudence invent various mechanisms to meet the requirements of all shareholders, such measures often border on the violation of the law.

There is a transfer of an unfinished house in the hands of a new developer, the construction continues due to receipt of new funds, there is infringement of the interests of other creditors, concluded treaties of the possibility of completion to the detriment of the creditors, who have more modest requirements.

Judicial practice has no clear structure of the transmission housing and the construction of the distribution between the parties. But the law has clear instructions that all participants in such relationships are protected equally: individuals claiming requirements for the transfer of housing property in them, and the citizens who claim only cash requirements. They equally have the same rights to participate in the meeting of the entire construction of the cooperative, to influence its activities by general vote, get an apartment, and to perform a number of other rights.

The market value of propertyBut together they are a little different in the amount of their claims: creditors with monetary claims in the process of exercising their rights outweigh the depositors, as the market value of property increases over time, and can also increase the amount of cash investments. But the right to vote is equal in these two categories of investors.

Transfer of ownership of a residential complex group of real estate investors largely exceeds the amount of their investments. This time lawmakers also raised in the rulemaking and set the maximum size for the completion of the property transferred.

With a significant excess of the size of the bankruptcy estate requires additional consent of the creditors the following line to do so. In judicial practice, in recent years found a kind of snapping the stated requirements to the size of the transferred property, which, of course, is not very legitimate (even on the part of judicial practice).

Mortgaged propertyIf the recognition of a bankrupt builder and a pledge on real estate (an unfinished residential complex or land) has already taken place, all the participants shared construction can not even hope to be compensated in full.

Since the mortgagee is entitled to receive more than 60% of the realized residential complex. The same right is reserved for them and the transfer of construction in progress in the completion and carrying out the final finishing works.

When you signed the transfer act and the presence of input authorization granted to the developer an opportunity to the illegal demands from shareholders additional payment for the transferred property.
the jurisprudence of the arbitral tribunal on the basis of the bankruptcy law can recognize the ownership of the share participant without exercise itself.

At this time, frequent use cases of illegal requirements for registration of the transfer act retroactively incredibly unnecessary surcharges.

New legislation

DocumentationWith the introduction of new legislative initiatives - the insolvency law, compulsory insurance responsibility of the developer - the continuing relevance of the problem and at the moment.

Judicial practice has no clear scheme, not punitive mechanisms designed, and there is no planned work of existing bodies, so make it work all the unscrupulous companies under the new legislation is not possible, they will still look for ways to circumvent.

Large amount of time has passed since the issuance of building permits. The main part was issued in early 2000.

There is a large percentage of non-payers, and their activity is insured, a bankruptcy is opened in a lawful manner, but the payment to creditors and has not been made.

In this situation it is very difficult to guarantee the reimbursement of their investments by transferring it to the ownership of real estate, as the final stages of the developer bankrupt recognition of all the property included in a single property complex, it is given the status of the bankruptcy estate and the procedure for implementation will bid. All significant moments in the law of insolvency.

house under constructionPositive trends were observed in the process of protecting the legitimate interests of shareholders and the recognition of their ownership of the unfinished objects to the adoption of a definition of the Armed Forces of 14.12.2010 ? 4-V10-34.

In this opinion, the Court has identified the need to fulfill all the obligations, as an unfinished construction in accordance with Art. 130 of the Civil Code apply to immovable property. A content item. 128 of the Civil Code says that it - already the scope of civil law. And the refusal to unilaterally from the fulfillment of obligations is unacceptable. Therefore, further regulation of relations of the developer and real estate investors is a matter of civil law. Therefore, the citizen, has fully complied with all the requirements of the developer and the terms of the contract, the right to demand and hope for the appropriate performance of the other party of its obligations.

Citizens have the right to appeal to court with a demand to recognize him in a certain percentage of the total share ownership of the unfinished property.

Moments, which need to be addressed before going to court:

  1. The statement of claim on the recognition of private property rights to a certain proportion of the size of a property complex should be sent to the local district court rather than arbitration. Place of delivery is determined by the location of the unfinished object.
  2. Filing a claim is justified before the beginning of bankruptcy proceedings. Otherwise, the court has the right to leave the claim without consideration, or to refuse to meet the stated requirements.
  3. The suit should be as accurate as possible to express their demands, ie, to clarify what kind of apartment is at the heart of action. Determination of fractional shares in the form of expression make it difficult to identify the property in question at its completion.
  4. It increases the chances of a successful trial a high degree of readiness of an apartment house at the time of the hearing. An additional advantage to the side of the plaintiff may be documents defining the separateness of the object: datasheet, cadastral number and a passport, an expert opinion, including a full description of the apartment.

Facts proving failure to fulfill its obligations builder, - the delay in construction, the delay deadlines of the object, the written replies to developers for handling real estate investors. At this stage it is necessary to hurry to the bankruptcy of the builder It was not recognized.

Against the background of such disputes increased demand for specialists and lawyers, which greatly facilitates the process of transfer of ownership from unscrupulous developers to individual investors - real estate investors.

Зміст:

В останні роки почастішали випадки виникнення банкрутства генерального забудовника або підрядника, але відразу впадати у відчай не варто. Необхідно грунтовно розглянути всі подробиці справи і починати діяти негайно. Сама процедура визнання забудовника банкрутом дуже складна, етапи регулюються чинним законодавством - ГК Росії, федеральним законом «Про неспроможності», законом «Про участь у пайовому будівництві ...».

банкрутство

Початок захисту законних прав

Насамперед слід отримати ухвалу про початок процедури банкрутства, його виносить арбітражний суд.

При наявності такого висновку всі наступні заяви в суди загальної юрисдикції не мають продовження і результату ніякого не принесуть.

Все розгляди з приводу банкрутства підвідомчі арбітражному суду. Тут вирішуються справи про можливі суперечках пайовиків, порядок стягнення боргів. В процесі розгляду все спірне майно, що належить юридичній особі-банкруту, увійде в конкурсний обсяг і буде реалізовано для подальшого закриття заборгованості перед кредиторами. Але слід враховувати, що продаж буде відбуватися за заниженою ціною, тому отримати відшкодування в повному обсязі вкладених коштів навряд чи вдасться.

Закон про банкрутство

Необхідно звернутися із заявою про внесення викладених вимог до реєстру кредиторів. Саме такий шлях обирають багато зборів пайовиків, вони організовують будівельні кооперативи і спільно добудовують житловий об'єкт.

Інший шлях застосуємо для такого сценарію: біля житлового об'єкта є дозвіл на введення в експлуатацію, процес визнання банкрутства ще не розпочато, квартира, як окреме майно, передане вже власнику за актом прийому-передачі. У такому випадку слід звертатися до районного суду.

Хто може визнати банкрутом компанію забудовника

Звернутися до арбітражного суду із заявою про визнання даної компанії-забудовника банкрутом може будь-який учасник пайового будівництва. Для цього має бути винесене судове рішення про стягнення на його користь вкладених коштів. Рішення може бути винесено після завершення 3-хмесячного терміну після виникнення заборгованості, загальна сума для винесення такого рішення повинна становити не менше 100 тис. Рублів.

При наявності таких моментів кожен пайовик має право звернутися до суду, і судова система допоможе повернути свої заощадження. Оскільки засновники і власники компанії не зацікавлені в порушенні судової процедури і визнання компанії-забудовника неспроможною, вони докладуть набагато більше зусиль погасити і усунути конфлікт, що виник за рахунок іншого наявного майна.

Юридичні аспекти чинного законодавства

Судовий розглядПерераховані вище закони не поділяють права пайовиків, інвесторів та інших кредиторів, тому є деякі недоліки в плані переходу права власності до нових власників.

Коштувати виділити питання в судовій практиці, які мають радий особливостей.

Можливість добудови житлового будинку, введення його в експлуатацію не врегульовані чинними законодавчими нормами. На тлі соціального фактора відбувається неодноразове порушення всієї процедури і судова практика винаходить різні механізми задоволення всіх вимог пайовиків, такі заходи часом межують з порушенням закону.

Відбувається передача недобудованого будинку в руки нового забудовника, будівництво триває за рахунок надходження нових коштів, відбувається утиск інтересів інших кредиторів, укладаються договори про можливість добудови на шкоду кредиторам, які мають більш скромні вимоги.

Судова практика не має чіткої структури передачі житлового приміщення і розподілу між учасниками будівництва. Але закон має чіткі вказівки, що всі учасники подібних взаємин захищаються в рівній мірі: приватні особи, які заявляють вимоги на передачу їм у власність житлоплощі, і громадяни, які заявляють тільки грошові вимоги. Вони в рівній мірі мають однакові права брати участь в зборах всього будівельного кооперативу, впливати на його діяльність шляхом загального голосування, отримувати квартири і виконувати ряд інших прав.

Ринкова вартість житлаАле і між собою вони трохи відрізняються в обсязі своїх вимог: кредитори, які мають грошові вимоги, в процесі реалізації своїх прав переважують вкладників, оскільки ринкова вартість житла з плином часу підвищується, одночасно підвищується і сума грошових вкладень. Але право голосу залишається рівним у цих двох категорій вкладників.

Передача у власність цілого житлового комплексу групі пайовиків в значній мірі перевищує суму їх вкладень. Цей момент законодавці теж торкнулися в нормотворчій діяльності та встановили максимальний розмір переданого на добудову майна.

При значному перевищенні розміру конкурсного майна потрібне додаткове згоду кредиторів наступної черги на такі дії. У судовій практиці останнім часом зустрічається своєрідний підгін заявлених вимог до розміру переданого майна, що, звичайно, не дуже законно (навіть з боку судової практики).

Заставне майноЯкщо визнання забудовника банкрутом і оформлення застави на нерухоме майно (недобудований житловий комплекс або земельну ділянку) вже відбулося, то всі учасники пайового будівництва не зможуть навіть сподіватися на отримання компенсації в повному обсязі.

Оскільки заставодержатель має право отримати понад 60% від реалізованого житлового комплексу. Таке ж право зберігається за ним і при передачі незавершеного будівництва на добудову і проведення завершальних оздоблювальних робіт.

При підписаному передавальному акті і наявності дозволу введення в експлуатацію для забудовника з'являється можливість незаконного вимоги у пайовиків доплати за передане майно.
На підставі закону про банкрутство судова практика арбітражного суду може визнати право власності за пайовиком без здійснення такої.

В даний час часто зустрічаються прецеденти про незаконні вимоги за оформлення передавального акта заднім числом нечувано невиправданих доплат.

Нові законодавчі акти

документиЗ введенням нових законодавчих ініціатив - закону про неспроможність, обов'язкове страхування відповідальності забудовників - зберігаються актуальні проблеми і на даний момент.

Судова практика не має чіткої схеми, не розроблені каральні механізми та відсутня запланована робота всіх діючих органів, тому змусити працювати всі недобросовісні компанії в рамках нового законодавства неможливо, вони все одно будуть шукати шляхи обходу.

Великий проміжок часу пройшов з моменту видачі дозволу на будівництво. Основна частина видавалася ще на початку 2000 рр.

Присутній великий відсоток злісних неплатників, і діяльність їх застрахована, процедура банкрутства розпочата в законному порядку, але оплати кредиторам так і не були проведені.

У даній ситуації дуже складно гарантувати відшкодування їх вкладень шляхом передачі їм у власність нерухомості, оскільки на завершальній стадії визнання забудовника банкрутом все майно включається в єдиний майновий комплекс, йому присвоюється статус конкурсного майна і належить процедура реалізації з торгів. Всі суттєві моменти прописані в законі про неспроможність.

будинок, що будуєтьсяПозитивні тенденції почали спостерігатися в процесі захисту законних інтересів пайовиків і визнання за ними прав власності на незавершені об'єкти з прийняттям Визначення ЗС РФ від 14.12.2010 р № 4-В10-34.

В даному висновку Суд визначив необхідність виконання всіх зобов'язань, оскільки об'єкти незакінченого будівництва згідно ст. 130 ГК відносяться до нерухомого майна. А зміст ст. 128 ГК говорить про те, що це - сфера вже громадянського права. І відмова в односторонньому порядку від виконання взятих зобов'язань є неприпустимим. Тому подальше регулювання відносин забудовника і пайовиків відноситься до сфери цивільного права. Тому громадянин, який повністю виконав всі вимоги забудовника і умови договору, має право вимагати і сподіватися на відповідне виконання з іншою стороною її зобов'язань.

Громадяни мають право звернення до судових інстанцій з вимогою визнання за ним певної частки у спільній частковій власності недобудованого об'єкта нерухомості.

Моменти, на які необхідно звернути увагу перед зверненням до суду:

  1. Позовна заява про визнання права приватної власності на певний розмір частки в майновому комплексі необхідно направляти в місцевий районний суд, а не арбітражний. Місце подачі визначається місцезнаходженням недобудованого об'єкта.
  2. Подача позову виправдана до початку процедури банкрутства. Інакше у суду є право залишити позов без розгляду або відмовити в задоволенні викладених вимог.
  3. У позові слід максимально точно викласти свої вимоги, тобто уточнити, яка саме квартира лежить в основі позову. Визначення частки у вигляді дробового виразу утруднить ідентифікацію спірного майна при його добудові.
  4. Підвищує шанси на успішне розгляд справи велика ступінь готовності житлового будинку на момент розгляду справи. Додатковим перевагою в сторону позивача можуть бути документи, що визначають відособленість об'єкта: технічний паспорт, кадастровий номер і паспорт, експертний висновок, що включає повний опис квартири.

Факти, що підтверджують відмову забудовника виконати свої зобов'язання, - прострочення будівництва, затягування термінів здачі об'єкта, письмові відповіді забудовників на звернення пайовиків. На даному етапі слід поспішити, щоб банкрутство забудовника не було визнано.

На тлі подібних суперечок підвищується затребуваність фахівців і юристів, які в значній мірі полегшують процес переходу права власності від недобросовісного забудовника індивідуальним вкладникам - пайовикам.


» » » Какие последствия имеет банкротство застройщика в судебной практике?